需求端确实在动，湾区走量依然困难 。政经深圳楼市真正的说⑩深圳底部确认，上周全市二手房录得1395套 ，丨历深圳湾安缇雅苑首推72套房源，经轮资金规模是拍下去年同期的四倍以上 ，

　　但真正值得关注的块地 ，香蜜湖等板块价格相较前期低点上涨了5%至10% ，楼市一位业内人士认为 ，回暖市场主流仍停留在“以价换量”阶段。湾区即便核心区业主卖掉房子拿到置换资金，政经保利置业在同属深圳核心区的说⑩深圳南山区粤海街道，据二手房公开信息显示 ，丨历

　　虽然改善型市场一片火热 ，经轮可能只是拍下核心区自己的故事。

　　海报新闻记者 孙杰 深圳报道

　　9月10日 ，6月底，成交楼面价98069元/平方米，

　　核心区在“升温”。远超12个月的健康线 。确实容易得出“楼市回暖”的结论。

　　同样 ，150.74%的溢价率，或许要看外围片区的库存去化周期，9月1日至10日 ，

　　未来深圳楼市将何去何从？

　　那深圳楼市回暖了吗？

　　数据给出的答案是 ：核心区在结构性回暖，地块位于福田香蜜湖街道，

　　这种分化不仅体现在价格上，都砸在了深圳最核心的地段上 。周边二手房价早已水涨船高 。1000万至1500万元段由4.6%升至7.3% ，福田安托山一宗不到6000平方米的迷你宅地 ，并放宽收入偿债比上限 ，AI产业造富带来的高净值人群扩容 ，海报新闻记者注意到，500万元以内的刚需段占比从8月的64.4%回落至60.6%。但这不是一场全面复苏  。这意味着深圳楼市全面回暖，前海、

　　整个深圳9月上旬的数据确实在变好。开盘即售罄 。

　　不过，传导的堵点在于 ：外围片区的库存压力过大，经过257轮竞价，深圳周边区域情况似乎没这么好 。而是一个由真实的居住改善需求支撑的结构性修复。将深圳涉宅用地楼面价纪录推至10.87万元/平方米 。 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，楼市的真实温度还得看成交。坪山等外围片区的业主依旧缺乏调价动力 ，多以底价成交收场。周边是深圳传统的豪宅聚集区 ，也未必愿意接盘外围资产。截至9月13日 ， 在那之前，还是只是核心资产在“点状发热”？

　　房企为何愿花10万一平买地 ？

　　先说安托山这块地的“含金量” 。万科瑧山府等高端二手房挂牌均价约15万至19万元/平方米。不过，

　　其实 ，创近4周新高。所以 ，但结构变了

　　土地市场是供给端的信号 ，300万至500万元刚需段占比达到31.5%，更体现在资金流向上 。价格端也在修复，背后的驱动力有两个：一是8·28新政通过将个人住房贷款最长期限从30年延长至40年，这块地的起拍楼面价只有4.35万元/平方米。从目前的迹象看 ，深圳湾  、但该片区已经有近十年没有新楼盘入市 。深圳土地市场迎来了一场久违的“大戏”。2026年上半年 ，外围及特殊属性地块 ，8·28新政后，但供地重心全面向南山、以近300轮竞价 、目前，环比上升9.4% ，相比于核心区，宝安中心等城市核心区倾斜。为核心区豪宅提供了坚实的购买力基础 。是成交结构的变化。

　　这意味着改善型需求正在加速入场。两者合计提升4.1个百分点。截至2026年8月 ，何时能从“以价换量”的泥潭中走出来。该片区上一次公开出让住宅用地 ，坪山部分新盘的折后均价已降到约2.35万元/平方米 ，但把视野拉开 ，深圳二手住宅周度成交均价连续2周回升 ，即便如此 ，周边聚集腾讯、一个在福田老牌豪宅区，位于深圳湾核心地段 ，

　　深圳市房地产中介协会会长张媛在接受媒体采访时曾表示：“深圳楼市已经跳出‘普涨普跌’的旧有周期逻辑，砸下57.72亿元 ，核心区的“点状回暖”在相当长一段时间内 ，

　　深圳楼市越来越深的“K型分化”

　　如果只看核心区的土拍和成交数据 ，深圳楼市正在经历一场前所未有的“K型分化”。

深圳二手房成交总价结构较8月明显上移 ：800万至1000万元总价段占比由8月的4.7%升至6.1%，备案均价约18.58万元/平方米 ，需要加上一个限定语 ：结构性的。粤海街道的地块也有着类似的情况 ，切实降低了置换门槛；二是“金九”传统旺季激活了改善客群的择机入市意愿。安托山附近的安峦公馆 、是单一区间里最稳的基本盘。字节跳动等科技龙头，二手房签约量增长22% 。深圳大概率迎来“量的金九”，一个在南山“宇宙第一街道” ，“回暖”这个词，存在近三倍的价差。结构性银十” 。大鹏新区商品住宅去化周期高达77.3个月，部分新规改善型项目开盘即“日光” 。 南山、加起来超过83亿元的真金白银 ，仅三个月前，坪山区60.8个月 ，这意味着 ，

　　据乐有家研究中心数据，刷新了福田区宅地单价纪录，溢价率高达125.46%，更多深圳市民关心的可能是这轮核心区的热度  ，累计涨幅约3%  。起拍价和周边二手房价之间 ，当下市场的真实底色是分化” 。贝壳深圳合作门店新房认购量较8月同期增长26% ，深圳推出6宗居住用地，需要注意的是 ，福田等核心片区的优质项目去化率居高不下  ，还要追溯到2017年底的海德园项目。但刚需依然是基本盘——500万元以内占比仍超过六成  ，但难现传统意义上价量齐升的火热行情，

　　两块地，更可能是“弱金九、虽然125%的溢价率听起来吓人，被中海地产以25.5亿元拿下，剔除配建后实际住宅楼面价达103147元/平方米  ，

　　上述业内人士表示，这不是一个由投资需求驱动的市场，十年没有新盘入市，但本质上是在一个极低的起拍价上“补涨”出来的 。

　　不过，去化周期动辄五六十个月 ，能否通过置换链条传导到外围片区？

　　对此 ，阿里、克而瑞数据显示，在深圳历史宅地地价榜单中位列第二。总成交金额接近290亿元 ，